Badanie prawne nieruchomości w Tajlandii – etap inwestycji, którego nie powinno się pomijać

Zakup nieruchomości w obcej jurysdykcji to decyzja, która angażuje znaczące środki i wiąże na lata. Nie powinna być podejmowana wyłącznie pod wpływem emocji wywołanych piękną wizualizacją czy obietnicą „gwarantowanego zwrotu z najmu”. Zanim podpiszesz jakikolwiek dokument, warto rzetelnie zbadać, co faktycznie jest przedmiotem transakcji i kto za nią stoi.

Rzetelne badanie stanu prawnego nieruchomości, tzw. legal due diligence, obejmuje znacznie więcej niż pobieżną weryfikację podstawowych informacji o nieruchomości. W tego typu badaniach kluczowy jest przede wszystkim tytuł prawny, czyli to, kto faktycznie dysponuje prawem do nieruchomości i na jakiej podstawie. Analiza nie ogranicza się przy tym do dokumentów prywatnych przedstawionych przez strony transakcji – w jej toku pozyskuje się również dokumentację z właściwych urzędów gruntowych, a także bada wydanie i warunki pozwolenia na budowę. Równie istotna jest struktura transakcji – czyli jakie umowy łączą strony i jakie ryzyka wynikają z ich wzajemnych zależności. Weryfikacja tego stanu rzeczy jest szczególnie istotna w takim kraju jak Tajlandia – gdzie cudzoziemiec co do zasady nie może nabyć gruntu, ale może być właścicielem stojącego na tym gruncie budynku. W takim przypadku w grę wchodzą różne tytuły prawne do gruntu i budynku, co dodatkowo komplikuje strukturę transakcji i aktualizuje ryzyka po stronie nabywającego. Wreszcie weryfikacji podlegają same podmioty uczestniczące w transakcji: sprzedający, deweloper, pośrednicy – ich kondycja finansowa, historia i portfolio inwestycji. Dopiero tak przeprowadzony audyt pozwala zidentyfikować zagrożenia niewidoczne na etapie oferty czy materiałów marketingowych, a następnie wykorzystać tę wiedzę w negocjacjach warunków, zabezpieczeń i ceny – albo świadomie podjąć decyzję o wycofaniu się z inwestycji, zanim zaangażowane zostaną znaczne środki.

W ramach jednego z ostatnich badań prowadzonych dla naszego Klienta analizowano transakcję, która na początkowym etapie nie wzbudzała wątpliwości – Klient miał nabyć prawo do korzystania z nieruchomości od dewelopera. Problem ujawnił się dopiero po szczegółowej analizie struktury prawnej transakcji. Okazało się, że deweloper nie był właścicielem nieruchomości. Właściciel wydzierżawił ją deweloperowi, a ten – na podstawie odrębnej umowy – miał wydzierżawić ją dalej Klientowi. Zidentyfikowano tym samym dwustopniową relację: uprawnienie Klienta zależało od wywiązania się ze zobowiązania dewelopera wobec właściciela. Konsekwencje takiej struktury mogą być poważne. Gdyby deweloper – choćby przejściowo – utracił płynność finansową i nie opłacił czynszu przez zaledwie dwa miesiące, właściciel mógłby rozwiązać umowę dzierżawy. A w przypadku wygaśnięcia dzierżawy dewelopera, razem z nią wygasłoby prawo Klienta do korzystania z nieruchomości. Cała inwestycja stanęłaby pod znakiem zapytania – nie z winy Klienta, lecz z powodu struktury, której pełny kształt, współzależności i konsekwencje ujawniają się dopiero na etapie pogłębionego audytu prawnego.

Badanie prawne to nie koszt – to realne zabezpieczenie i poczucie bezpieczeństwa na lata. Pozwala podejmować decyzje w oparciu o fakty, a nie obietnice. Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Tajlandii, skontaktuj się z nami, zanim podpiszesz umowę – pomożemy Ci ocenić rzeczywisty stan prawny planowanej inwestycji. W ramach naszego doradztwa, współpracujemy z kancelarią prawną z Bangkoku specjalizującą się w prawie nieruchomościowym, co pozwala nam zapewnić kompleksową obsługę prawną transakcji bezpośrednio w lokalnej jurysdykcji.