Zakup apartamentu w Tajlandii – ograniczenia dla cudzoziemców i ryzyka na etapie rejestracji własności

Inwestorzy rozważający lokowanie kapitału na tajskim rynku nieruchomości muszą liczyć się z istotnymi ograniczeniami w zakresie nabywania własności nieruchomości w tym kraju. Cudzoziemiec w ogóle nie może nabyć na własność gruntu, stąd przy zakupie np. willi, konieczne jest zawarcie z podmiotem posiadającym tytuł prawny do gruntu (najczęściej będzie to deweloper) stosownej umowy dzierżawy (lease agreement).

Odmiennie uregulowana jest natomiast kwestia apartamentów w budynku wielolokalowym, czyli tzw. kondominium. Cudzoziemcy mogą nabywać je na własność, tym samym w praktyce, inwestycje w tego typu lokale stanowią jedną z najczęściej wybieranych form inwestowania w tajskie nieruchomości.

Należy mieć jednak na uwadze, że ten model również podlega istotnym ograniczeniom. Możliwość nabywania lokali w zarejestrowanych kondominiach jest limitowana tzw. foreign ownership quota. Jest to łączny udział jaki może przysługiwać cudzoziemcom w powierzchni danego kondominium.  Sprowadza się to do wymogu, że lokale zarejestrowane na cudzoziemców nie mogą przekroczyć 49% łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Oczywiście do kalkulacji tego udziału nie wlicza się takich części budynku jak korytarze, windy, lobby czy inne części, które na gruncie polskich przepisów stanowiły tzw. części wspólne.

Z perspektywy transakcyjnej kluczowe jest to, że rozstrzygnięcie, czy przeniesienie własności zostanie zarejestrowane przez właściwy rejestr nieruchomości (Land Office), zapada w praktyce dopiero na etapie rejestracji transferu. To wtedy odpowiedni urząd weryfikuje, czy w dniu transferu „quota” jest dostępna dla cudzoziemców oraz czy nabywca spełnia warunki rejestracji.

W konsekwencji sama umowa i zapłata ceny nie eliminują ryzyka, że pomiędzy podpisaniem dokumentów a rejestracją nastąpią zmiany w strukturze rejestracji lokali (np. inny nabywca-cudzoziemiec dokona wcześniejszej rejestracji), a dostępny udział (quota) zostanie wyczerpany – co może uniemożliwić zarejestrowanie własności na rzecz cudzoziemca. Z tego względu standardem rynkowym jest odpowiednie ujęcie tej kwestii w dokumentacji transakcyjnej, w szczególności poprzez mechanizmy alokacji ryzyka i konsekwencje braku możliwości rejestracji nabywcy.

Jeżeli rozważają Państwo zakup lokalu w tajskim kondominium, kluczowe jest ograniczenie ryzyka „na styku” umowy i rejestracji w Land Office – zwłaszcza w zakresie dostępności „foreign ownership quota” oraz tego, co dzieje się z wpłaconymi środkami, jeżeli rejestracja okaże się niemożliwa.

W ramach wsparcia Kancelarii koordynujemy proces z lokalnymi doradcami w Tajlandii i – wspólnie z nimi – weryfikujemy dokumentację transakcyjną także pod tym kątem, wskazując postanowienia wymagające doprecyzowania lub zabezpieczenia.