Zakup nieruchomości z wykorzystaniem tajskiej spółki – szansa czy ryzyko?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie są ograniczenia dla cudzoziemców przy zakupie gruntów w Tajlandii,
• na czym polega inwestowanie poprzez spółkę tajską i jakie wiążą się z tym ryzyka,
• jakie znaczenie ma limit 49% udziałów i kontrola struktury właścicielskiej,
• kiedy struktura może zostać uznana za „nominee”,
• jakie są możliwe konsekwencje prawne, w tym utrata nieruchomości i sankcje karne,
• dlaczego analiza prawna (due diligence) jest kluczowa przed inwestycją.

______________________________________________________________________________________

Możliwość posiadania gruntu na własność przez cudzoziemców w Tajlandii jest bardzo ograniczona. Wielu inwestorów szuka więc alternatywy – i najczęściej trafia na ofertę zakupu nieruchomości z wykorzystaniem tajskiej spółki. Schemat wygląda prosto: spółka zarejestrowana w Tajlandii nabywa nieruchomość, a inwestor obejmuje udziały w tej spółce. W teorii daje to pełny tytuł własności. W praktyce – wymaga bardzo uważnego podejścia.

Tajskie organy odpowiedzialne za prowadzenie lokalnych rejestrów nieruchomości dokładnie badają, kto faktycznie stoi za spółką nabywającą grunt lub kto obejmuje udziały już po zakupie gruntu. Sama rejestracja w Tajlandii nie wystarczy, żeby spółka była traktowana jako podmiot „krajowy”. Kodeks gruntowy jest tu jednoznaczny – jeśli zagraniczni wspólnicy posiadają więcej niż 49% udziałów lub stanowią ponad połowę wspólników, spółka jest traktowana jak cudzoziemiec. Zasada ta działa również „w głąb” struktury – jeżeli udziałowcem spółki tajskiej jest inny podmiot spełniający te kryteria, on także zostanie uznany za podmiot zagraniczny. Próba obejścia limitu przez kaskadę spółek holdingowych nie zadziała.

Samo objęcie mniejszościowego pakietu udziałów również nie eliminuje ryzyka zakwestionowania transakcji. Inwestorzy często próbują zabezpieczyć swoją pozycję przez zapisy w umowie spółki lub porozumieniach między wspólnikami, które dają im realny wpływ na zarząd i kluczowe decyzje. Problem w tym, że właśnie takie mechanizmy kontrolne mogą zostać potraktowane jako dowód na istnienie tzw. struktury „nominee”, czyli wykorzystującej „podstawionych” tajskich wspólników do obejścia prawa. Urzędy gruntowe i rejestrowe mają prawo to weryfikować, a w praktyce oznacza to wywiady z tajskimi wspólnikami i żądanie przedstawienia dodatkowych dokumentów i oświadczeń.

Jeśli taka struktura zostanie zakwestionowana, konsekwencje mogą być poważne – i nie tylko administracyjne. Na podstawie przepisów tajskiego prawa gruntowego, właściwy organ (w tym Dyrektor Generalny Departamentu Gruntów) może nakazać zbycie nieruchomości w określonym terminie, co do zasady wynoszącym 180 dni. Z kolei osoba, działająca jako „nominee” w celu obejścia zakazu nabywania ziemi przez cudzoziemców, popełnia przestępstwo zagrożone grzywną do 20.000 THB, karą pozbawienia wolności do dwóch lat, albo obiema karami łącznie. Sankcje mogą dotyczyć również cudzoziemca, który korzysta z takiej struktury.

Dlatego stan prawny nieruchomości oraz planowanej struktury inwestycji warto zbadać zanim zaangażowane zostaną jakiekolwiek środki. Rzetelna analiza pozwala ocenić ryzyka, zweryfikować dokumentację korporacyjną i podjąć decyzję w oparciu o fakty – nie zapewnienia sprzedającego czy pośrednika. W ramach obsługi naszych klientów współpracujemy z kancelarią prawną z Bangkoku, specjalizującą się w prawie nieruchomości, co pozwala nam weryfikować dokumentację transakcyjną bezpośrednio w lokalnej jurysdykcji. Jeśli rozważają Państwo inwestycję w Tajlandii, chętnie pomożemy ocenić stan prawny projektu jeszcze zanim zapadną wiążące decyzje.